Welche Angaben aus dem Energieausweis müssen in eine Immobilienanzeige?

Diese fünf Angaben gehören in die Anzeige

§ 87 Abs. 1 zählt die Angaben einzeln auf. Bei einer Wohnung oder einem Wohnhaus brauchst du alle fünf. Alle Werte stehen im Energieausweis, du musst nichts selbst berechnen.

Die Effizienzklasse ergibt sich aus dem Energiekennwert. Anlage 10 legt die Grenzen fest: A+ reicht bis 30 kWh pro Quadratmeter und Jahr, H beginnt oberhalb von 250. Übernimm die Klasse trotzdem direkt aus dem Ausweis und rechne sie nicht nach, denn maßgeblich ist das ausgestellte Dokument.

Ein Beispiel für eine vollständige Zeile

„Verbrauchsausweis, 128 kWh/(m²·a), Gas, Baujahr 1994, Klasse D“. Diese Zeile ist ein erfundenes Muster für die Form, keine echte Immobilie. Kurz, lesbar und vollständig: Mehr verlangt das Gesetz an dieser Stelle nicht.

Wann die Pflicht greift und wer dafür haftet

Die Regel hat drei Voraussetzungen. Fehlt eine davon, greift § 87 nicht.

1. Es geht um Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
2. Die Anzeige erscheint in kommerziellen Medien, bevor der Vertrag geschlossen ist.
3. Zu diesem Zeitpunkt liegt ein Energieausweis vor.

Das Gesetz nennt Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler, die vor der Veröffentlichung sicherstellen müssen, dass die Angaben enthalten sind. Als Makler solltest du dich deshalb nicht darauf verlassen, dass der Eigentümer die Werte liefert. Fordere sie selbst an.

Der Satz „liegt ein Energieausweis vor“ klingt nach einem Schlupfloch. Er ist keins. Nach § 80 Abs. 4 musst du Interessenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung zeigen, und nach dem Kaufvertrag unverzüglich übergeben. Bei Vermietung gilt das entsprechend. Wer ohne Ausweis inseriert, hat das Problem also nur verschoben.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3). Prüf vor dem Inserieren das Ablaufdatum. Ist er abgelaufen, brauchst du einen neuen, bevor du die Werte veröffentlichst.

Sonderfälle: alte Ausweise und Gewerbeflächen

Zwei Konstellationen weichen vom Standard ab. Beide sind seltener, sorgen aber oft für Rückfragen.

• Nichtwohngebäude, also Büro, Laden oder Halle: Hier nennst du den Energiekennwert für Wärme und für Strom jeweils getrennt (§ 87 Abs. 2). Baujahr und Effizienzklasse sind für diese Gebäude keine Pflichtangabe.
• Ausweise, die zwischen dem 30. September 2007 und dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden: Für sie regelt § 112 Abs. 3, welcher Wert aus welcher Seite des Ausweises zu nehmen ist. Fehlt beim Verbrauchsausweis eines Wohngebäudes das Warmwasser, kommen pauschal 20 kWh pro Quadratmeter und Jahr dazu.
• Steht in einem alten Ausweis für ein Wohngebäude keine Effizienzklasse, darfst du sie freiwillig angeben, musst es aber nicht.

Bei alten Ausweisen lohnt ein zweiter Blick auf das Datum. Ein Ausweis, der vor Mai 2014 ausgestellt wurde, hat die zehn Jahre aus § 79 Abs. 3 rechnerisch bereits überschritten. Prüf deshalb, ob du überhaupt noch einen gültigen Ausweis hast.

Gilt das auch für Videos, Reels und Social Media?

Darauf gibt es keine gesicherte Antwort. § 87 spricht von einer „Immobilienanzeige in kommerziellen Medien“ und nennt keine bestimmte Medienart. Print, Portal oder Video werden weder ausdrücklich eingeschlossen noch ausgenommen. Eine höchstrichterliche Klärung speziell für Reels oder Kurzvideos ist uns nicht bekannt.

Zwei Punkte sprechen dafür, Videos genauso zu behandeln wie eine Textanzeige. Erstens verpflichtet die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 in Art. 20 Abs. 4 die Mitgliedstaaten, dafür zu sorgen, dass Kennwert und Klasse aus dem Ausweis in Online- und Offline-Anzeigen genannt werden, ausdrücklich auch auf Immobilienportalen. Zweitens gelten Informationen, die nach einem Gesetz zur Umsetzung einer EU-Richtlinie in Werbung nicht fehlen dürfen, nach § 5b Abs. 4 UWG als wesentlich. Fehlen sie, kann das neben dem Bußgeld also auch wettbewerbsrechtlich eine Rolle spielen, bis hin zu einer Abmahnung.

Ein Reel, das eine konkrete Wohnung zum Kauf oder zur Miete bewirbt, kommt einer Anzeige sehr nahe. Ein allgemeines Video über dein Büro oder dein Team eher nicht. Die vorsichtige Lösung kostet wenig: Die fünf Werte gehören gut lesbar ins Bild und zusätzlich in den Text unter dem Beitrag.

Was droht, wenn Angaben fehlen

Wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 21). Die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 2 Nr. 2). Das ist eine Obergrenze, kein fester Betrag.

Derselbe Rahmen gilt, wenn du den Ausweis bei der Besichtigung nicht vorlegst oder ihn nach Vertragsschluss nicht übergibst (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19). Für Makler zählt also nicht nur die Anzeige, sondern der ganze Ablauf bis zur Schlüsselübergabe.

Ob ein Fehler als leichtfertig gilt, hängt vom Einzelfall ab. Eine feste Checkliste wie unten senkt das Risiko, dass ein Wert überhaupt fehlt.

So baust du die Werte in Anzeige und Video ein

Mit einer festen Reihenfolge vergisst du keinen Wert, egal ob du ein Portal-Inserat, eine Zeitungsanzeige oder ein Reel vorbereitest.

1. Ausweis anfordern, bevor du das Objekt bewirbst. Ausstellungsdatum und Ablaufdatum prüfen.
2. Die fünf Werte einmal in deine Objektdaten übernehmen, damit Portal, Exposé und Video dieselben Zahlen zeigen.
3. Im Portal die Pflichtfelder für den Energieausweis ausfüllen und kontrollieren, ob sie in der fertigen Anzeige sichtbar sind.
4. Im Video die Werte in einer ruhigen Einblendung zeigen, lange genug zum Lesen, etwa auf der Endkarte.
5. In der Beschreibung unter dem Beitrag die Zeile mit allen fünf Angaben wiederholen.
6. Bei Wiederveröffentlichung oder Preisänderung prüfen, ob der Ausweis noch gilt.

Nutzt du KI für dein Video, kommt eine zweite Pflicht dazu: der Hinweis auf die KI. Was dafür gilt, steht im Ratgeber KI-Videos kennzeichnen. Wie du aus Fotos ein Objektvideo machst, erklärt Immobilienvideo erstellen.

Wie Schaufilm die Energiewerte ins Video bringt

Schaufilm macht aus deinen Objektfotos ein kurzes Video im Hochformat 9:16 und im Quadrat 1:1. Die Energiekennwerte trägst du einmal ein, dann stehen sie auf der Endkarte am Schluss des Videos.

• Die Endkarte zeigt die Energiewerte so, wie du sie aus dem Ausweis einträgst.
• Zu jedem Video gibt es einen Posting-Text auf Deutsch, in den du die Zeile mit den fünf Angaben übernehmen kannst.
• Jedes Video trägt den Hinweis „KI-inszeniert“ und ein kleines KI-Zeichen, Details im KI-Hinweis.
• Ein Video ist meist in 10 bis 15 Minuten fertig.

Für die Richtigkeit der Werte bleibst du verantwortlich, denn nur du hast den Ausweis in der Hand. Wenn du sehen willst, wie das für dein Büro aussieht, trag dich auf die Warteliste ein.